力豪投资管理是为上海市印刷三厂改建项目新成立的一家投资公司，上海市印刷三厂是国家新闻出版总署审定的国家级书刊印刷定点企业和国家大二型企业，也是上海最大的综合性印刷企业之一。创办于1926年，有近七十多年的发展历史。现从原有印刷各类中外文工具书、大型画册、高精包装装璜产品、书刊，重点转向印刷各类电话IC卡基、IP卡、非接触卡、社会卡等卡类产品能力的全能型印刷厂。工厂位于控江路665号，占地面积13,183平方米，建筑面积27,619平方米，固定资产净值3,065万元。主要经营项目：书刊印刷、包装印刷、复膜上光、纸袋生产、印刷。
1.3 咨询委托
由于各种原因，印刷三厂将搬出控江路厂区，将厂区转租给上海力豪投资管理有限公司用于经营开发。
印刷三厂目前正处于改建前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受上海力豪投资管理有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行印刷三厂改建项目总体定位及发展规划，作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
研究对象
杨浦区及项目所在区域整体经济环境及发展前景
杨浦区及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
印刷三厂改建项目区位环境和区域规划
上海力豪投资管理有限公司资源状况
可以借鉴的典型工厂改建项目案例
印刷三厂改建项目目标客户需求调查与分析
印刷三厂改建项目总体定位与功能规划
印刷三厂改建项目开发模式
印刷三厂改建项目经营策略
印刷三厂改建项目发展前景
印刷三厂改建项目投资估算与经济效益测评
印刷三厂改建项目风险分析与防范措施
印刷三厂改建项目总体定位及发展规划结论
3.研究思路
杨浦区及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是印刷三厂改建项目总体定位及发展规划的基础；
适应与引导杨浦区及项目所在区域商业地产市场，是印刷三厂改建项目总体定位及发展规划的前提；
定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是印刷三厂改建项目总体定位及发展规划的基本原则；
印刷三厂改建项目总体定位及发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
4.项目主要内容
4.1 杨浦区及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究
4.1.1 杨浦区及项目所在区域经济规模与经济结构
4.1.2 杨浦区及项目所在区域人口规模与消费结构
4.1.3 杨浦区及项目所在区域城市定位与城市规划
4.1.4 杨浦区及项目所在区域经济发展前景预测
4.1.5 杨浦区及项目所在区域整体经济环境及发展前景研究结论
4.2 杨浦区及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究
4.2.1 杨浦区及项目所在区域相关行业现状研究
4.2.1.1 杨浦区及项目所在区域酒店行业现状
4.2.1.2 杨浦区及项目所在区域旅游与会展行业现状
4.2.1.3 杨浦区及项目所在区域餐饮与娱乐行业现状
4.2.1.4 杨浦区及项目所在区域商业与商务楼宇行业现状
4.2.1.5 杨浦区及项目所在区域中高档住宅行业现状
4.2.2 杨浦区及项目所在区域相关行业规划及发展前景研究
4.2.2.1 杨浦区及项目所在区域酒店行业规划及发展前景
4.2.2.2 杨浦区及项目所在区域旅游与会展行业规划及发展前景
4.2.2.3 杨浦区及项目所在区域餐饮与娱乐行业规划及发展前景
4.2.2.4 杨浦区及项目所在区域商业与商务楼宇行业规划及发展前景
4.2.2.5 杨浦区及项目所在区域中高档住宅行业规划及发展前景
4.2.3 杨浦区及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景研究结论
4.3 印刷三厂改建项目区位环境和区域规划研究
4.3.1 印刷三厂改建项目区位环境研究
4.3.1.1 地理位置
4.3.1.2 地块指标
4.3.1.3 自然环境
4.3.1.4 交通条件
4.3.1.5 旅游环境
4.3.1.6 商业环境
4.3.1.7 商务环境
4.3.1.8 住宅环境
4.3.1.9 人口环境
4.3.1.10 车流与人流
4.3.1.11 区位优劣势
4.3.2 印刷三厂改建项目区域规划研究
4.3.3 印刷三厂改建项目区位环境和区域规划研究结论
4.4 上海力豪投资管理有限公司资源状况研究
4.4.1 企业背景
4.4.2 相关资源
4.4.3 专业经验
4.4.4 资金实力
4.4.5 管理团队
4.4.6 上海力豪投资管理有限公司资源状况研究结论
4.5 可以借鉴的典型工厂改建项目案例研究（一个）
4.5.1 地理位置与区位环境
4.5.2 目标市场与经营定位
4.5.3 项目规模与功能设置
4.5.4 内部环境与配套项目
4.5.5 管理模式与营销策略
4.5.6 投资、收益和发展前景
4.5.7 典型工厂改建项目优劣势分析
4.5.8 可以借鉴的典型工厂改建项目案例研究结论
4.6 印刷三厂改建项目目标客户需求调查与分析
4.6.1 目标客户定位研究和特性分析
4.6.2 消费现状
4.6.3 消费意向
4.6.4 功能需求
4.6.5 配套服务
4.6.6 印刷三厂改建项目目标客户需求调查与分析结论
4.7 印刷三厂改建项目总体定位与功能规划
4.7.1 总体定位与功能规划原则
4.7.2 印刷三厂改建项目总体定位
4.7.3 印刷三厂改建项目战略发展目标
4.7.4 印刷三厂改建项目目标市场
4.7.5 印刷三厂改建项目功能定位与布局规划
4.7.6 印刷三厂改建项目相关配套设施
4.7.7 印刷三厂改建项目核心竞争能力
4.8 印刷三厂改建项目开发模式
4.8.1 印刷三厂改建项目开发模式比较
4.8.2 印刷三厂改建项目开发模式选择
4.9 印刷三厂改建项目经营策略
4.9.1 组织架构与运营机制
4.9.2 营销策略与品牌策略
4.10 印刷三厂改建项目发展前景预测
4.10.1 印刷三厂改建项目经营预测
4.10.2 印刷三厂改建项目收益预测
4.11 印刷三厂改建项目投资估算与经济效益测评
4.11.1 投资估算与资金筹措
4.11.2 收入预测
4.11.3 成本、费用及税金预测
4.11.4 财务效益分析
4.11.4.1 现金流
4.11.4.2 投资回收期
4.11.4.3 净现值和内部收益率
4.11.5 财务分析
4.11.5.1 盈亏平衡分析
4.11.5.2 敏感性分析
4.12 印刷三厂改建项目风险分析与防范措施
4.12.1 政策风险分析与防范措施
4.12.2 市场风险分析与防范措施
4.12.3 管理风险分析与防范措施
4.12.4 财务风险分析与防范措施
4.12.5 印刷三厂改建项目风险防范能力评估
4.13 印刷三厂改建项目总体定位及发展规划结论
4.13.1 投资机遇分析
4.13.2 进出壁垒分析
4.13.3 财务因素分析
4.13.4 风险因素分析
4.13.5 成功核心要素
